TSC Real Estate Newsletter

Editorial: Institutionelle Investoren schätzen nachhaltig starke Fundamentaldaten und Resilienz von Health Care und Life Science

Die Sektoren Health Care und Life Science stoßen bei vielen semi-professionellen und institutionellen Investoren auf breites Interesse – trotz herausfordernder Marktbedingungen und derzeit geringer Transaktionsvolumen. Denn sie erkennen dessen nachhaltiges Potenzial und auch die Vorteile innerhalb der Assetklasse Real Estate im Vergleich zu anderen Nutzungsarten.

Die entscheidenden Stichworte hierbei sind neben den nachhaltig starken Fundamentaldaten, die geringe Korrelation mit Konjunkturzyklen, Resilienz und nicht zuletzt die langfristig intakten und planbaren Wachstumsaussichten.

Beckers Talk

Berthold Becker, Geschäftsführer, TSC Real Estate GmbH

In diesem Abschnitt stelle ich meine Sicht auf die aktuelle Marktsituation in den einzelnen Teilmärkten zur Diskussion und freue mich auf Ihre Rückmeldung. In der ersten Ausgabe des Newsletters gehe ich ausführlich auf die Stationäre Pflege ein: Ein Markt, in dem rund 12.000 Einrichtungen in Deutschland rund eine Million Pflegeplätze vorhalten.

Stationäre Pflege durchschreitet die Talsohle

Auch wenn bedauerlicherweise weiterhin kurz- und mittelfristig Betreiber in Schieflage geraten werden, scheint die Talsohle für die Betreiber von stationären Pflegeeinrichtungen nach meiner Einschätzung grundsätzlich durchschritten zu sein. Denn beim Kernproblem, der nicht oder nur schleppend erfolgten Refinanzierung der über die letzten zwei Jahre deutlich gestiegenen Kosten für Personal, Pflege, Energie und auch Immobilien, zeichnet sich langsam, aber erkennbar eine Aufhellung ab.

Aus unseren fortwährend und intensiv gepflegten Gesprächen mit vielen und unterschiedlichen Betreibern in Deutschland entnehmen wir, dass die Anträge zur Anpassung der Pflegesätze und Investitionsersatzkosten sukzessive positiv beschieden werden.

Einer der führenden Pflegebetreiber in Deutschland teilte uns beispielhaft mit , dass per Ende September etwa 70 Prozent aller Refinanzierungsanträge in nahezu voller Höhe beschieden wurden und man davon ausgehe, dass die restlichen 30 Prozent der Anträge über die nächsten drei bis vier Monate ähnlich beschieden werden.

Margenerholung

Die EBITDA Margen haben sich aus deutlich unteren einstelligen Bereichen wieder in Bereiche zwischen fünf bis sieben Prozent, mit leicht steigender Tendenz, bewegt. Die Branche hegt die begründete Hoffnung, dass diese Entwicklung über die nächsten ein bis zwei Quartale entsprechend voranschreitet. Auch werden allmählich wieder Wachstumspläne ab den ersten beiden Quartalen 2024 in Angriff genommen.

Interessengruppen und Verbände – sowohl privater Betreiber als auch gemeinnütziger Träger – haben diese Entwicklung mit massivem Aufwand und unterschiedlichen Maßnahmen in Gang gebracht. So teilt uns der gleiche o.g. Betreiber mit, dass mehrere Personen im Unternehmen lediglich dafür eingestellt wurden und damit befasst sind, die Behörden zur Bearbeitung der gestellten Anträge zu drängen, evtl. Rückfragen zu beantworten, fehlende Unterlagen kurzfristig nachzuliefern und faktisch sehr energisch Mahnungen an die jeweiligen Behörden zu adressieren, um so letztendlich die Bearbeitung der Anträge zu beschleunigen.

Selbstredend kann ein derartiger Aufwand an Dokumentation und Administration nur durch größere Betreiber und solche mit entsprechenden Kapitalrücklagen und Liquidität, oder auch nur durch hohen persönlichen Aufwand, gestemmt werden.

Refinanzierungsschwierigkeiten der Stationären Pflegebetreiber finden allmählich Gehör in Politik und Verwaltung

Es bleibt also festzuhalten, dass zwar nur schleppend, aber dennoch erkennbar, die Problematik der mangelnden Refinanzierung und die dadurch entstehenden Liquiditätsengpässe der Betreiber, in das Bewusstsein der politisch handelnden Personen und Institutionen gedrungen zu sein scheint. Ebenfalls positiv zu bewerten ist, dass sich der durch die Flut an Refinanzierungsanträgen stationärer Pflegebetreiber in den vergangenen beiden Jahren verursachte Stau bei den jeweiligen Landesbehörden, ganz allmählich auflöst.

Licht und Schatten

Gewinner der derzeitigen Entwicklung sind diejenigen Betreiber, die mit ausreichend Liquidität die bisherige Phase überstanden haben. Hinzu kommen diejenigen, die – ausgestattet mit Liquidität und Eigenkapital – sich bietende Opportunitäten nutzen können.

Das Nachsehen werden diejenigen Betreiber haben, die in den letzten Jahren auf forciertes und mindestens in Teilen nicht nachhaltiges Wachstum gesetzt haben. Unter Druck sind zudem diejenigen, die (auch) stark auf Seiten der Immobilienentwicklung aktiv waren und zusätzlich von gestiegenen Zinsen betroffen sind. Schließlich zählen überwiegend auch kleine Betreiber zu den Verlierern, denn sie sind i. d. R. nicht in der Lage, die notwendige Liquidität zur Überbrückung vorzuhalten und den enorm gestiegenen administrativen und regulatorischen Aufwand zu stemmen.

Was zu tun ist

Im Bereich der stationären Pflege sind noch einige wesentliche Problemstellungen nicht oder nur ungenügend gelöst. Beispielhaft bleibt u. a. abzuwarten, wie sich durch höhere Eigenanteile als Konsequenz die Anteile an Selbstzahlern vs. Sozialhilfeempfänger verschieben werden. Weiterhin sehen wir zu wenige Lösungsansätze für das immanente Problem der fehlenden Pflegekräfte. Auch das seit dem 01. Juli 2023 in Kraft getretene und bis Ende 2025 mit einer Übergangszeit versehene Personalbemessungsgesetz (PeBeM) scheint nicht wirklich Lösungen aufzuzeigen. Die Betreiber betrachten das PeBeM mit großer Skepsis, da es lediglich eine Verschiebung der Personalbedarfe und keine Reduktion ermöglicht. Zusätzlich erfordert es in Teilen die vollständige Umstrukturierung des Organisationsablaufes und damit einen hohen zusätzlichen administrativen Aufwand auf Seiten der Betreiber.

In welchen Themenfeldern wir besonders dringlichen Handlungsbedarf sehen, werde ich an dieser Stelle demnächst ausführlicher erläutern.

Fazit

Auch wenn die Betreiber in der stationären Pflege nach wie vor vor Herausforderungen stehen, sehen wir die Entwicklung der vergangenen Monate insgesamt positiv. Das Segment der stationären Pflege ist und bleibt ein aus unterschiedlichen Perspektiven enorm nachhaltiges, fundamental sehr starkes, planbares und gesellschaftlich hoch relevantes Investitionssegment. Deshalb bietet die stationäre Pflege für bestimmte Investorengruppen, nicht zuletzt mit längerfristigem Horizont und entsprechender Kapitalausstattung, sehr interessante Perspektiven.

Transaktionen

Maximilian Woiczikowsky, Team Lead Investment Management TSC Real Estate Germany GmbH

Auch im aktuellen Marktumfeld ergeben sich Gelegenheiten, wie drei Beispiele aus den vergangenen Monaten zeigen:

Ginkgo-Portfolio wechselt Eigentümer

Ein Beispiel dafür, dass Transaktionen auch im derzeitigen Marktumfeld zustande kommen, ist der Kauf des Ginkgo-Portfolios durch einen unserer Kunden, den wir im Rahmen eines strukturierten Transaktionsprozesses begleitet und zum Abschluss gebracht haben.

Voraussetzung dafür ist, dass Verkäufer und Käufer mit Blick auf Wert und Preis eine ähnliche Sprache sprechen. Erfreulicherweise war dies hier der Fall, wobei es allerdings auch ein Teil unserer Aufgabe war, die gemeinsame Gesprächsebene herzustellen, um diese Transaktion zu ermöglichen.

„Wir freuen uns, dass wir erneut einen strukturierten Transaktionsprozess über ein Portfolio erfolgreich für unsere Kunden initiieren und abschließen konnten. Neben sehr guten Marktzugängen und hoher Transaktionssicherheit verfügen wir über die nötige Geschwindigkeit und Professionalität im Transaktionsprozess, was uns zu einem gefragten Partner für Verkäufer und auch Käufer macht“, kommentiert Maximilian Woiczikowsky, Team Lead Investment Management und Senior Investment Manager bei TSC Real Estate, die Transaktion.

Mehr dazu finden Sie hier:
https://de.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7108068119830507521

Klinik an der Weißenburg für Luxemburger Fonds erworben

Bereits im Juni beriet TSC Real Estate einen Luxemburger Fonds bei dem Erwerb der „Klinik an der Weißenburg“ in Thüringen – eine aus unserer Sicht sehr interessante Investition im Core- Plus-Segment.

Mehr dazu hier:
https://de.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7084494694738489344

Weiteres Transaktionsgeschehen

Im Oktober wiederum gab PATRIZIA Deutschland bekannt, für den Fonds PATRIZIA Social Care Fund drei Bestandsobjekte mit insgesamt 367 Einheiten und ca. 18.000 Quadratmeter Nutzfläche von Cureus GmbH, einem auf stationäre Pflegeimmobilien spezialisierten Entwickler und Bestandshalter, zu erwerben.

Auch diese Transaktion ist nach unserer Einschätzung ein Beleg dafür, dass Transaktionen zustande kommen und auch im gegenwärtigen Umfeld möglich sind, wenn die Voraussetzungen, wie in diesem Fall moderne, ESG-konforme Objekte mit einem zukunftssicheren Betreiberkonzept, stimmen.

Mehr dazu hier:
https://de.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7115702953549647872

Steigende Spreizung hinsichtlich der Preisentwicklung bei Seniorenimmobilien

Aus unserer Sicht scheint sich durch diese Transaktion und auch durch andere Bieterprozesse, in denen wir involviert sind und waren, gegenwärtig eine Tendenz bei der Preisentwicklung insbesondere bei Seniorenimmobilien herauszubilden. Auch wenn das Transaktionsvolumen im Bereich von Seniorenimmobilien nach wie vor verhältnismäßig gering ist, scheinen die Preise vor allem für TOP Core Investitionsobjekte, nicht zuletzt mit niedrigen Energieverbrauchs- und hohen CO2-Effizienzwerten, nicht mehr zu fallen bzw. trotz hoher Zinswerte, tendenziell wieder leicht zu steigen. Die Spitzenrendite lag im Q3/2023 bei 5,1 Prozent. Die Bruttoanfangsrenditen hingegen von Objekten von eher durchschnittlicher Qualität liegen aus unserer Sicht in Bereichen zwischen 6 Prozent bis 7 Prozent, mit eher steigender Tendenz. Die Preise für durchschnittliche Objekte bzw. Objekte von unterdurchschnittlicher Qualität scheinen weiter zu fallen. Gerade Themenfelder rund um ESG sind wesentliche und aus unserer Sicht auch noch mittelfristig, preisreduzierende Faktoren.

Die sich tendenziell – wenn auch auf einem höheren Niveau – festigende Zinslage scheint sich preisstabilisierend also eher auf hochwertige und v. a. ESG-kompatible Investitionsobjekte auszuwirken. Im Gegensatz dazu, wirken bei Objekten mit fehlender ESG-Kompatibilität die dafür perspektivisch notwendigen Kosten, potenziell preisdrückend.

Für Investoren bedeutet dies, dass – bei Fremdkapitalkosten von nördlich von 4,75% – der Einsatz von Fremdkapital derzeit nur für die Käufer mit höheren Kapitalkosten Sinn ergeben kann. Dabei müssen aber – um die Renditeanforderungen letztlich bei entsprechend angemessenem Risiko zu erfüllen – die Ankaufspreise überproportional niedriger sein als die bei Investoren mit eher niedrigen Kapitalkosten und Renditeanforderungen.

Dies scheint auch beispielsweise JLL im letzten Marktbericht zu erkennen. Peter Tölzel von JLL beobachtet, dass die Renditespanne bei Pflegeheimen größer wird. „Allerdings werden sich die Renditeunterschiede zwischen den besten und den schlechteren Objekten weiter vergrößern“, so Tölzels Einschätzung. Aktuell betragen die Preisunterschiede bei Pflegeheimen bereits bis zu sieben Jahresmieten, was deutlich mehr als noch vor zwei bis drei Jahren sei. Tölzel geht davon aus, dass der Spread in den kommenden Monaten noch größer wird.

Insgesamt ist der Transaktionsmarkt 2023 in Deutschland in den ersten drei Quartalen durch Zurückhaltung geprägt. So wurden nach Angaben von JLL lediglich 36 Abschlüsse mit im Schnitt 23 Millionen Euro registriert. Im gesamten Vorjahr lag das mittlere Abschlussvolumen noch bei 32 Millionen Euro. „Im Vergleich zu den Vorjahren fehlen vor allem große Portfoliodeals, die das Transaktionsvolumen pushen“, kommentiert Peter Tölzel, Team Leader Healthcare bei Investment JLL Germany, die Entwicklung.

Mein persönliches Fazit: Bei Bestandsobjekten sind weitere Preiskorrekturen zu erwarten, die Preise für TOP Core Objekte haben sich stabilisiert. Damit einher gehen Opportunitäten zum Einkauf und Einstieg in diesem Sektor.

Eindrücke vom HealthCare Day 2023: Gesundheitszentren sind das Modell der Zukunft mit hoher gesellschaftlicher Relevanz

Meine Gespräche beim HealthCare Day 2023 im Herbst in Frankfurt haben gezeigt, dass Investoren das Potenzial auch im erweiterten Gesundheitsmarkt erkennen: Denn in der Breite ist dieses Marktsegment mehr denn je einer der stärksten und am konkretesten prognostizierbaren Wachstumsmärkte über die nächsten Jahrzehnte.

In meinem entsprechenden Vortrag ging ich auf die Entwicklungspotenziale von Gesundheitszentren moderner Prägung ein: Diese lassen sich kurz zusammenfassen:

MEHR dazu hier:
https://de.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7107707611256348673

Projektentwickler schwenken auf medizinische Dienstleistungen und Großlabore um: im Gespräch mit Andreas Schulten, bulwiengesa

Andreas Schulten, Chief Representative bulwiengesa

Wir suchen neben dem Austausch mit Investoren stets auch den Dialog mit Branchenbeobachtern. Mit Andreas Schulten von bulwiengesa gehe ich der Frage nach, warum Immobilien aus den Sektoren Health Care und Life Science ihrem Ruf als resiliente Nische gerecht werden und warum Immobilien sich in Zukunft noch stärker mit diesem Marktsegment befassen werden.

Berthold Becker: Wie entwickeln sich aus Ihrer – Assetklassen unabhängigen Perspektive – Angebot und Nachfrage bei Immobilien aus dem Gesundheitssektor in Deutschland? Ist der Ruf als krisenresiliente Nische gerechtfertigt?

Andreas Schulten: In einigen Vorträgen sage ich gern, dass eine Assetklasse in Deutschland so sicher wie das Amen in der Kirche sei: Seniorenwohnungen und Seniorenimmobilien. Das zielt auf die Nachfrage, die aus der zunehmenden Überalterung der deutschen Gesellschaft resultiert. So rechnen wir bei bulwiengesa mit bis zu 1,4 Millionen stationär Pflegebedürftigen bis 2040.

Berthold Becker: Wie steht es um Life-Science-Immobilien? Corona hat ja eindrucksvoll die Bedeutung und krisensicheren Geschäftsmodelle der Mieterschaft in diesem Segment unterstrichen.

Andreas Schulten: Wir sehen viele Projektentwickler und Bauträger, die sich gerade aus dem Neubau von Büros und Wohnungen zurückziehen. Sie schwenken auf medizinische Dienstleistungen und auch Großlabore um. Das Angebot wächst zweifellos.

Schmunzeln muss ich bei dem Terminus ‚krisensichere Geschäftsmodelle der Mieterschaft‘. Da denke ich reflexartig an die Betrugsfälle bei den temporären Test-Stationen. Jetzt aber im Ernst: Biomedizin ist neben grüner Energie, künstlicher Intelligenz und anderen Wirtschaftsbereichen einer der absehbar größten Wachstumssektoren. Die Frage ist, in welchem Typus von Unternehmen, die künftigen Beschäftigten arbeiten werden. Werden Labore und Praxen eher angemietet? Oder werden Forschung und Therapie eher in der Hand von Großkonzernen und Klinikbetreibern sein, die Eigentümer ihrer Gebäude sind?

Das wird in weiten Teilen auch politisch gelenkt werden. Also: Potenzial sicherlich. Aber eher als Nischenprodukt.

Berthold Becker: Sehen Sie als Analyst und Researcher mehr Interesse von Entwicklern und Investoren an diesen beiden Assetklassen? Quo vadis?

Andreas Schulten: „Quo vadis“ zeichnet schon in diesen Worten das große Bild… Life Science und Gesundheitsimmobilien haben in meinen Augen große Schnittmengen mit dem klassischen Büroimmobilienmarkt.

Investoren suchen innerhalb dieser oder zumindest ähnlicher Gebäudeform ja schon immer – bonitätsorientiert – nach stabilen und lukrativen Mieterträgen und Betriebsformen. Die Zahl der Immobilienunternehmen, die sich nicht zuletzt unter der Perspektive auf die ESG-Kriterien mit den beiden Assetklassen auseinandersetzt, wächst also zwangläufig und zielgerichtet entlang unserer gesellschaftlichen Transformation.

Programm EU 4 Health stellt mit 9,4 Mrd. Euro Rekordsumme bereit

Schließlich gilt es aus Investorensicht im Blick zu behalten, in welchem Umfang Kapitalflüsse privater und öffentlicher Mittelgeber das Thema Gesundheit priorisieren. So hat das von der EU-Kommission für die Jahre 2021 bis 2027 beschlossene Programm EU 4 Health beispielsweise ein Budget von 9,4 Milliarden Euro und ist damit größer als alle bisherigen EU-Gesundheitsprogramme, wie ich in einem Beitrag für das Private Banking Magazin vor kurzem ausgeführt habe:

Den vollständigen Artikel finden Sie hier:

 https://www.private-banking-magazin.de/rendite-assetklasse-corona-chancen-bei-healthcare-und/

Sie wollen mehr über die Chancen erfahren, welche die Anlageklasse Healthcare und Life Science Real Estate Investoren bieten kann? Sie suchen Beratung in strategischen und operativen Belangen, zur Unternehmensnachfolge über die Konzeptentwicklung und Betreibersuche bis hin zur Kapitalbeschaffung für neue Investitionen?

Schicken Sie mir oder uns eine Nachricht!

Ihr Berthold Becker