Über Herausforderungen des Marktes, die Asset-Klasse Gesundheitsimmobilien sowie Aufgaben der Politik sprach CARE INVEST mit Berthold Becker, Geschäftsführer von TSC Real Estate.
Sie haben einen Fonds für ambulante medizinische Versorgungsimmobilien aufgelegt. Ist diese Subasset-Klasse attraktiver als klassische Pflege?
Berthold Becker: Nicht mehr oder weniger attraktiv, allerdings sind die Bedarfszahlen im Bereich ambulanter Versorgung ebenfalls sehr positiv und nachhaltig. Zwar sind diese nicht ganz so gut langfristig prognostizierbar wie in der Pflege, aber dennoch weit vorausschaubar und korrelierend. Der Bedarf nach insbesondere ambulanter medizinischer Versorgung steigt, und das betrifft nicht nur die unmittelbare Versorgung, sondern auch die dazugehörige Infrastruktur wie diagnostische Labore, Dialyseeinrichtungen und radiologische Zentren. Wir haben im Bereich der Versorgungszentren eine sehr treue Mieterschaft, die auch lange Mietverträge abschließt. Zwar nicht 20 oder 25 Jahre wie in der Pflege noch weitestgehend üblich, aber zehn bis 15 Jahre und auch mehr sind nicht unüblich. Hinzu kommt, dass die Wertsicherung der Mieterträge hier konsequenter an die Inflationsentwicklung gekoppelt ist. Während wir in Mietverträgen im Bereich Pflege oft nur 70 bis 80 Prozent der Inflation abbilden können, sprechen wir bei ambulanten medizinischen Versorgungsimmobilien überwiegend von 100 Prozent. Zudem ist die Drittverwendungsfähigkeit solcher Objekte höher.
Was bedeutet das für Ihr Engagement im Bereich Pflege?
Berthold Becker: Es geht nicht um entweder oder, sondern um „und“. Pflegeimmobilien sind ein dringend notwendiger Bestandteil einer funktionierenden Gesellschaft. Immobilien ambulanter Versorgung nehmen zunehmend einen ähnlichen Stellenwert ein und bieten im Moment einfach viel Potenzial.
Internationale Kapitalgeber interessieren sich für den deutschen Markt, trotzdem kommt es kaum zu Abschlüssen. Warum?
Berthold Becker: Internationale Investoren folgen in ihren Investitionsentscheidungen häufig Makro-Trends, wie der demografischen Entwicklung. Verständnis über die Einnahmen- und Ausgabenstruktur von Pflege oder ambulanter Versorgung besteht deshalb aber in der Regel noch nicht und muss erst vermittelt werden. Dies braucht Zeit und geschieht häufig im Rahmen von aktiven Transaktionen. Darüber hinaus haben sie neben spezifischen Risiko-/Renditeanforderungen häufig Investitionskriterien, die die Bandbreite möglicher Zielinvestitionen eingrenzen. Asiatische Investoren wollen typischerweise nicht hier 16 und dort zwölf Millionen in einzelne Objekte investieren, sondern höhere Investitionsvolumen in einer Transaktion. Beispielhaft haben wir im vergangenen Jahr beim Ankauf des Katharinenhof-Portfolios mit asiatischem Kapital in Verbindung mit einer Londoner Investmentboutique mit circa 300 Millionen Euro beraten.
Und wie sehen Sie die Situation mit Blick in die Zukunft?
Berthold Becker: Aktuell sind wir mit drei Portfolien und zwei Einzelobjekten in der Due Diligence, die Volumina von rund 30, 40 und 35 Millionen Euro umfassen. Details dazu kann ich im Moment noch nicht nennen. Zwar war die Erwartung für die zweite Jahreshälfte ursprünglich höher, ich gehe aber davon aus, dass es in den nächsten sechs bis neun Monaten wieder mehr Abschlüsse in dieser Größenordnung und größer geben wird.
Warum tut sich der Markt der klassischen Pflegeimmobilien so schwer?
Berthold Becker: Das hat verschiedene Gründe. Einer davon: Neubau ist – bis auf wenige Ausnahmen – momentan praktisch nicht möglich. Ich kenne keine Kapitalquellen, die strukturiert Neubau kaufen würden, weil es rechnerisch aktuell einfach nicht passt. Neben restriktiven Anforderungen finanzierender Banken kostet Neubau im Bereich Pflege etwas das 18- bis 19-Fache der Miete, während Kapitalwerte bei maximal dem 20,5-Fachen, eher darunter liegen. Wenn nicht spezifische Möglichkeiten wie Förderung wahrgenommen werden können, macht die Entwicklung von Neubau unter diesen Voraussetzungen keinen Sinn. Ein weiterer Grund sind die fehlenden Fachkräfte in der Pflege. Aufgrund des Personalmangels dauert es mitunter bis zu zwei bis drei Jahre, bis eine Vollbelegung der Einrichtung erreicht werden kann. Betreiber müssen derzeit sehr genau aufpassen, wie viele neue Betriebe sie gleichzeitig hochfahren, da diese Anlaufphase für sie immer ein Minusgeschäft ist.
Hat die klassische Pflegeimmobilie vor dem Hintergrund noch eine Zukunft?
Berthold Becker: Die Pflege hat auf jeden Fall eine Zukunft und wird gebraucht! Die aktuelle Situation ist eine temporäre Betrachtung, bis Kapitalmarkt und Kosten wieder zusammenpassen. Ob die Pflege als dominantes Investitionssegment in der Form wie bis zum Jahr 2022 allerdings bestehen bleibt, bezweifle ich. Menschen ab 65 sind genauso divers wie jüngere und haben unterschiedliche Bedürfnisse und Lebensformen. Ich glaube, die Seniorenimmobilie der Zukunft wird Pflege, Tages- und Kurzzeitpflege, Wohngruppen, Betreutes Wohnen und nicht zuletzt Service-Wohnen kombinieren müssen – mit mehr Flexibilität in den Angeboten.
Das bedeutet …
Berthold Becker: … dass sowohl Immobilien mit Pflegefokus als auch Seniorenwohnen ohne Pflege eine Berechtigung haben, aber als jeweils singuläres Angebot ist es aus meiner Sicht nicht massentauglich. Älterwerden ist mit Unabhängigkeit und Aktivität, aber sukzessive auch mit Gebrechlichkeit verbunden. Daher liegt der Schlüssel in der Verbindung und Integration von unterschiedlichen Formen, um den Weg des Älterwerdens in gesellschaftlich notwendiger Ausprägung zu begleiten und zu unterstützen.
Die Fragen stellte Matthias Ehbrecht.
Quelle: „CARE INVEST, Hannover“